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8天內銀監會兩次表態截然不同 樓市最差時刻到來
銀監會：房地產開發貸沒有任何討價還價餘地
21世紀經濟報道6月6日上午，銀監會副主席王兆星在國務院新聞辦公室舉行的新聞發佈會上表示，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機性的住房需求。(編著者：5月30日，銀監會相關負責人表示，嚴格執行國務院相關政策，房地產開發貸款、土地儲備貸款和個人貸款等，沒有任何松動，沒有任何折扣，沒有任何討價還價的餘地。)
王兆星表示，個人購房貸款占到整個房地產貸款的67%左右，個人購房貸款的不良率不到百分之一，資產質量穩定，商業銀行要繼續執行差別化的住房貸款政策。
銀監會的"表態"在地產業內引起廣泛關註，一部分業內人士甚至認為2014年樓市有可能迎來遲到的春天。
5月12日，央行召集商業銀行開座談會，強調要合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發放。但21世紀經濟報道記者從21世紀不動產金融服務部門瞭解到，近一個月，央行以"窗口指導"喊話後，首套房利率並沒有變化，九成商業銀行首套房貸利率執行基準利率或上浮5%-10%。
當下的樓市現狀是，庫存激增，部分項目降價，土地市場轉冷。脆弱的市場是否會因為銀監會最新房貸信號的變化，出現扭轉？
商業銀行的分歧
據21世紀經濟報道記者瞭解，當前銀行對房貸業務已出現明顯分歧：以工、農、中、建為代表的國有大行在央行"喊話"後，正在推進相關措施；但其他不少商業銀行由於資金緊張、存款資源有限，而暫停或推延房貸業務。
最明顯的變化在於，銀行在審核方面表現積極，通過減少人工幹預來提高審批速度。融360數據顯示，目前首套房貸款審批時間較快，一般在2至7天內，但放款時間仍較長，與4月份相比沒有明顯變化。相比較而言，外資銀行放款時間相對較短，大概在30天之內；國內的銀行則需45天左右。
在央行5月12日"喊話"後，工商銀行表態提高個人住房貸款的審批速度，對個人住房貸款實行合理定價，最低為基準利率，並增加瞭房貸規模，要求深圳轄區內的支行加快住房貸款的發放。交通銀行表示繼續大力發展個人住房貸款業務，嚴格執行住房貸款差異化信貸政策，重點支持自住型住房貸款，特別是首套房住房貸款需求。
但平安銀行、民生銀行、廣發銀行表示，暫時不會改變既有台北信貸銀行借貸利率多少免費諮詢試算的信貸策略，今年的信貸方向主要還是大力發展小微貸、企業貸等業務。
融360摸底全國21個重點城市近400傢銀行調查顯示，在調查的21個城市中，有14個城市出現停貸現象，較上月停貸城市減少。統計顯示，停貸的銀行以股份制商業銀行居多。在城市停貸占比排行中，無錫、北京、深圳三個城市居前。
上述調查顯示，5月份首套房9折以下利率優惠已絕跡，對於首套房的房貸申請，10.11%的銀行表示已停貸。甚至還有10.67%的銀行執行上浮20%及以上利率。
樓市最差的時刻？
中信建設證券認為，整個房地產行業將迎來最差的時刻。
21世紀經濟報道記者綜合各方面數據發現，4月和5月，樓市並未呈現傳統的"小陽春"行情，成交量走低，價格停滯或下跌。房企雖然加大瞭推盤力度，但購房者已經形成濃厚的觀望情緒，入市動力不足，成交受到抑制。一線城市成交情況更糟糕。
以北京為例，進入5月，北京商品住宅庫存量在短短4個月內激增兩萬套至7.5萬套。正如北京市房協秘書長陳志所言，盡管調控一直在強調"去投機化"，但未能改變住房的投資屬性。對於"投資品"而言，消費者向來是買漲不買跌。據瞭解，北京某樓盤近日推出30套可一成分期首付的房源，還有項目推出"零首付"促銷政策，亦有一些樓盤尾盤降價促銷。
土地市場也出現轉冷的趨勢。即使是一線城市土地市場也開始感受到壓力，二線城市低溢價率成交甚至流拍的現象增多。
據第一太平戴維斯研究部的觀察，北京今年前4個月的土地成交額達到1056億元，5月份僅有4幅地塊成交，成交額隻有58億元。截至2014年5月，實際樓面價超過每平方米2萬元的地塊僅有5宗，其中單價最高的一宗地塊成交單價也不及每平方米3萬元。而反觀2013年，共計9幅地塊以超過每平方米2萬元的實際樓面價格成交，其中3幅地塊成交單價超過每平方米4.5萬元，最高達到每平方米7.3萬元。"雖然從表面來看主要由於政府放緩瞭土地供給節奏，導致土地供給極為有限，但究其根本原因，卻在於近期開發商拿地熱情的下降。"第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部助理董事王華對21世紀經濟報道記者表示。
已有一些開發商出現資金斷裂的跡象。王兆星也表示，將重點關註房地產開發商的資本金、現金流和財務等狀況，關註房地產開發商的資金斷裂給金融帶來的風險。
默認的救市
樓市不振，地方政府最著急。
今年3月以來，先後有無錫、南寧、蕭山、銅陵、蕪湖等多個城市出臺與樓市有關的政策，包括放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補貼等。這被業內普遍稱為地方救市之舉。不過，這隻是一種微調。
中央政府層面一直在嚴密關註樓市運行態勢，包括各地政策的小幅調整。住建部總經濟師馮俊6月4日下午在國新辦舉行的新聞發佈會上說，整體的宏觀調控政策是鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求。每個地方根據自己的實際情況作出判斷。目前得到的信息還沒有一個地方公開取消限購。從我們制定的限購政策來看，限購對老百姓的消費需求是沒有影響的，隻是對過度投資需求有限制。
但包括央視在內的多傢媒體，將馮俊這段話解讀為"是否取消限購由每個地方根據自己的實際情況作出判斷"。但一位業內資深人士認為，這是對馮俊話語的片面理解。如果將取消限購的主動權完全交給地方，它們多數會毫不猶豫地取消。
開發商群體對鼓動放松限購更是不遺餘力。某三線城市開發商不久前接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，最希望政府能放開限購。一旦限購打開，將直接刺激銷售，帶動成交的增長。
度過最差時刻，是否即是樓市反彈的開始？6月6日王兆星的表態，會不會成為樓市反轉的風向標？
不久前，在21世紀經濟報道舉辦的一次小范圍論壇上，某二線省會城市官員預測，今年下半年樓市將會逐漸有起色。這位官員稱，短期內，樓市調整不可避免，但中長期堅定看好。
萬科集團總裁鬱亮也於6月5日表示，盡管地產的黃金時代已經結束，但白銀時代已經開啟，白銀仍是貴金屬。萬科高度關註人口質量和人口流動趨勢。如果說人口的移動創造瞭大量的需求，而人口結構中又越來越多受過高等教育的人群，他們將是未來支撐房地產市場需求的主力。
21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰認為，預計銀監會即將發佈相關通知，以確保各商業銀行對首套房貸款利率能回歸基準汽車貸款信貸房屋利率，甚至給予優惠。實踐證明，隻要信貸稍微松動，就能對住房需求起到很大的撬動作用。隨著首套房利率回歸基準利率甚至優惠，商品房成交情況將逐步回暖。
但是，資本市場不為所動，6月6日下午，地產股繼續帶領大盤下跌。
5月30日銀監會表態
銀監會：房地產開發貸沒有任何討價還價餘地
5月30日，銀監會發佈的2013年年報顯示，房地產貸款風險控制效果顯現，近兩年"不良"均出現"雙降"。
"房地產貸款風險可控。"銀監會相關負責人表示，嚴格執行國務院相關政策，房地產開發貸款、土地儲備貸款和個人貸款等，沒有任何松動，沒有任何折扣，沒有任何討價還價的餘地。
5月30日，銀監會發佈的2013年年報顯示，房地產貸款風險控制效果顯現，近兩年"不良"均出現"雙降"。2013年末，商業銀行房地產不良貸款餘額為214.4億元，較上一年減少64.7億元，不良率為0.48%，同比下降0.23個百分點。
嚴守房地產貸款風險方面，銀監會要求銀行要關註重點區域、重點企業，深入分析不同區域房地產風險的具體情況，及早制定風險防控預案，緩釋風險。同時繼續強化"名單制"管理，防范個別企業資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。
"守住不發生系統性、區域性風險底線，維護銀行業的穩健運行，必須預設防線，分類實施，鎖定存量風險，管住增量風險，做到降舊控新，逐筆化解。"銀監會2013年年報稱。
銀監會還要求銀行緩釋平臺貸風險、嚴控房地產貸款風險，防化產能過剩風險。同時，銀監會也要求做好4種風險的盯防，即不規范的理財產品、不審慎的信托業務、融資性擔保和小額貸款。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-08/08042766412.shtml
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