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限貸醞釀松動 改善型需求或先受益
近期，市場關於銀行放松"限貸"的消息此起彼伏。
如網傳建行將出臺新的信貸政策，"房貸政策沒有變化，但各分行可以根據不同區域的不同情況做出調整，北京這邊的房貸利率沒變。"建行總行辦公室人士對中國房地產報記者表示。
本記者調查發現，雖大部分商業銀行仍然維持原有貸款利率標準不變，但在北京確實有一些股份制銀行下調瞭首套房貸利率。
"中信銀行與鏈傢地產合作後，鏈傢客戶將有望從銀行獲得二手房融資專項信貸額度保障及首套房房貸利率優惠，如北京鏈傢首套房客戶貸款利率享受9折優惠。"中信銀行方面在給中國房地產報的書面回復中表示。招商銀行北京分行信貸人士則對中國房地產報記者透露，無論是購買新房還是二手房，在招商銀行辦理首套房貸，利率都可以打9折，前提是須存入貸款額的15%作為保證金。
不過，這是否意味著貸款利率將全線松動，目前還很難講。
可以肯定的是，"從現在開始'限貸'會逐步松動，但關鍵是怎麼松動。改善型需求房貸利率先松動的可能性比較大，因為在市場下行之下，改善型需求會逐漸釋放，因此對貸款的需求更多，而且二套房貸首付高利率高，銀行承受的風險更小。"交通銀行首席經濟學傢連平在接受中國房地產報記者采訪時表示。
中信、招商首套
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中信銀行對首套房貸利率的放松主要體現在二手房交易上。
8月19日，中信銀行與鏈傢地產簽署戰略合作協議約定，將通過資源整合、渠道共享，開展包括零售金融產品和公司金融產品在內的全面合作。其中，對於通過鏈傢地產購買首套住房的客戶可以在中信享受9折利率優惠。
"在國傢相關部門要求商業銀行落實差別化住房信貸政策、支持剛需釋放背景下，中信此舉算是對當前市場趨勢的一個積極回應。"中信銀行方面回復中國房地產報記者表示，今年下半年以來，中信銀行已經針對傢庭購買首套住房的貸款需求進一步擴大瞭信貸規模。
其實，早在今年4月份，中信銀行就在有條件地給予首套房貸利率優惠。彼時，中信銀行與偉業我愛我傢集團簽署合作協議，給予其客戶專項信貸額度保障，並在北京率先推出首套房貸利率優惠。
給予首套房貸利率折扣的並非僅中信銀行一傢。
前述招商銀行人士對中國房地產報記者表示，北京這邊的首套房貸利率已下浮到9折，"在貸款標準認定上，依然嚴格執行，認房又認貸。"
此外，匯豐銀行對於符合條件的優質客戶，首套房貸利率最多打9.4折，農業銀行對認定的優質客戶最多打9.5折。
恒生銀行對首套房貸利率的制定則更為靈活，"將參考各個客戶的具體情況，根據風險定價原則在監管機構規定的范圍內上下浮動厘定住房按揭貸款利率。並將根據市場情況不時調整貸款利率政策。"恒生銀行人士對中國房地產報記者稱。
"一方面是因為前段時間中央出臺指導意見要求銀行支持剛需，提高貸款投放量並下調利率，有關銀行對此做出響應；另一方面，各傢銀行也是根據自身業務需要來考慮，率先做出調整的銀行能因此拓展業務，比如吸收15%保證金，其實就是吸引部分穩定存款以改善銀行負債。"連平對中國房地產報記者分析表示。
"限貸"實質松綁尚需時日
雖然從央行到銀監會，政策層面僅是呼籲各銀行"優先滿足居民傢庭首次購買住房貸款需求"，"合理確定首套房貸款利率水平"，並未對"限貸"政策作出明確調整，但是正如地方政府"限購"退出時的"隻做不說"，各地方"限貸"政策也在悄然醞釀調整。
8月4日，紹興官方宣佈限購正式放開，"認定二套房標準，以擬購房傢庭實際擁有的住房數量作為認定標準，不考慮購房貸款次數。"
8月21日，江西省人民政府網站消息，為積極應對經濟下行壓力，制定瞭《關於促進經濟平穩增長若幹措施》，要求落實首套房貸款優惠政策，適當降房貸信用貸款利率土信貸台中北屯土信貸低二套房首付比例。
個別銀行對首套房貸利率的優惠，似乎預示著"限貸"政策終於有瞭破冰的痕跡。
"在經濟下行壓力下，地方政府紛紛出手調整，這個時候放松限購、限貸不會受到中央政府的幹預。"連平分析道，"不過，這種情況到目前來看，還是某些銀行從自身需要出發做出的調整，比如改善負債結構，暫時不能清晰看到是一個趨勢。"
記者采訪發現，除北京部分銀行，大多數商業銀行尚未出臺對首套房貸利率的優惠措施。目前沒有對房貸利率進行調整，還是按照國傢政策執行。浦發等多傢銀行對記者表示。
不過，農業銀行總行高級分析師何志成則對中國房地產報記者表示，現在房地產市場已經出現全面下跌，有些地方實際跌幅已經超過15%，而中央對房價下跌的底線是30%。預計9月份後很多地方房價還要下跌，再加上剛剛公佈的經濟數據表現不好，政策肯定要調整，限貸也要取消，但不是所有房貸都支持，主要是剛需住房貸款。
樓市影響尚待觀察
那麼，首套房貸利率的放松，究竟能在多大程度上增加購房需求、支撐樓市回暖？
連平認為，首套房需求的釋放會比較謹慎，因為這部分消費群體收入水平比較低，風險偏好也比較低，觀望態勢更強，不敢在市場下行時入市，如果需求不爆發，貸款利率下調也沒用，明年這種需求可能才會爆發。
因此，連平表示，"二套房貸率先松動的可能性比較大，因為首付高(50%以上)，相應銀行風險比較小，願意在這方面多放貸一些。其實今年這一塊的按揭貸款量沒有少放。二套房、三套房改善型需求入市比剛需入市來得更快一些，現在逐漸入市的更多為改善型需求。"
何志成則認為，二套房也屬於剛需，以後發展房地產市場要以改善型需求為主導，而這部分中產階級不可能賣掉房再換房，所以二套房政策也要調整。"如果是與改善型需求相關的二套房，不但貸款要給予積極支持，首付比例也應與首套房一樣。"
從數據上來看，銀行對按揭貸款的支持正在增強，7月新增居民中長期貸款占新增貸款比重高達47%，大幅高於6月的18%。
不過，中國房地產市場的不斷下行，雖然很大程度上是受制於限購、限貸政策，但根源還是供求關系的失衡。"這也是為什麼價格降瞭樓市還往下走，是供給量太大，而需求部分去年就釋放掉瞭，供求失衡帶來的是需求方面預期的進一步下滑。"連平表示。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-25/10402880572.shtml
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