二手房買賣征20%個稅又悄悄殺來
昨日，珠江新城房地產交易中心，地稅業務咨詢臺工作人員介紹說二手房交易個稅仍按1%繳納。看來，各個辦證點目前的執行情況有差別。
新年以來盡管還沒有大的樓市調控政策出臺，不過廣州小的動作卻是頻頻出現。近日，去年"國五條"中二手交易繳納"20%個人所得稅"的說法重出江湖，賣方提供上手發票，或房管局、稅局檔案能查到發票留存信息，個稅要按差額(即轉讓所得)的20%計征。此外，各區房管局關於補繳社保證明、房產證年限計算標準等也都出現微調。業內人士指出，20%個稅關鍵看執行，如嚴格執行，對市場影響非常大。
重申二手交易征20%個稅
"我也覺得奇怪，最近廣州各區房管局一些小政策的調整特別多。"新年剛過瞭20天，大源按揭負責人鄭大源卻已經被最近各種政策調整搞昏瞭頭。
據瞭解，最早在1月14日，中原地產旗下廣州匯瀚顧問有限公司率先公佈瞭這則調整。該公司認證微博顯示：即日起，白雲區凡涉及個人轉讓"非居住用房"或"已滿5年非傢庭唯一物業的豪宅"(建築面積≥144平方米)，提供上手購房發票計征稅費的，個人所得稅以差額20%計征。
對此，白雲區房管局工作人員表示，房產轉讓時的個人所得稅計征稅率一直有兩檔，按照賣方是否提供購房發票，分別按照差額的20%和房產轉讓總值的1%計征。也就是平常所說的據實征收和核定征收兩種方式。
1月17日，廣州市地稅局相關工作人員亦向媒體表示，二手房交易征收20%個稅的政策在全市適用，除轉讓"證滿五年且是傢庭唯一住房"免征個稅之外，非傢庭唯一物業的住房，不管面積大小，均在征稅范圍內。地稅局工作人員強調，即使賣方無法提供上手發票，但若房管局或稅局檔案能查到發票留存信息，個稅仍按差額的20%計征。
記者瞭解到，去年"國五條"中就曾提及個人所得稅20%的征收標準，但是由於各地均無執行，最終淪為"一紙空文"。2013年3月31日，廣州版國五條細則，對個人二手房產交易征收20%個稅也未作明確規定，僅表示"正在對具體操作細則進行研究，明確後將及時向社會公佈"。
簡單計算可以看到，以一套原購入價200萬，轉讓成交價300萬的二手房為例，若賣方能提供購入時的發票，則轉讓時按照20%的據實征收方式，所繳納的個人所得稅為18.8萬元。而如賣方不能提供購入時發票，按照核定征收方式個人所得稅僅為3萬元。
"雖非新政，但舊規嚴行"
"最近幾年房價漲得快，所以一般情況下據實征收會比核定征收計算出的個人所得稅要高，因此一般人也會選擇對買賣雙方最劃算的方式。"鄭大源說。
在不少業內人士看來，此次的新規僅是去年"國五條"的重申，而在實際操作中幾乎所有人仍然會按照無法提供原購房發票的方式來操作，選擇總額1%的方式計算個人所得稅。"由於不是每套二手房都有原來的發票，所以也很難要求每套二手房都按照'財產轉讓所得'項目適用稅率20%征收個人所得稅。"
不過，廣州中原地產市場部主任黃燕飛表示，此次重提20%個稅雖非新政，但舊規嚴行。據其介紹，以往，不管賣方是否提供上手發票，都可在"差額的20%"和"總額的1%"中任選一檔稅率，賣方有很大的自主權。而現在，隻有當賣方無法提供上手發票，且房管局及稅局檔案均無法查詢到發票時，才能以"總額的1%"計征個人所得稅。
在市場實操的業內人士還看到瞭其中的不同之處。"以往，業主提交原購房發票後營業稅按差額繳交，繳交個人所得稅時仍然可選據實征收或核定征收。而此次調整後從嚴瞭，若提交瞭發票，營業稅按差額征收，個稅就必須要按據實征收差額的20%，不能再按總價1%征收。如果不提交發票，個稅可選核定征收，但營業稅就要按全額征收，這無疑增加瞭交易成本。
昨日南都記者致電廣州市地稅局，對方工作人員亦表示，現在都是優先按照20%的標準來征收個人所得稅，隻有在稅局核查後無法按照這個方式征收時，才會改成總額1%的征收方式。
[分析]
嚴格執行能否堅持下來？
對於廣州近期各區房產中古車貸交易政策的頻繁調整，業內人士指出，這是有關部門在年末進行各種試探。有些是原來措辭比較隨意的，現在都規范起來；而有些則是加大瞭執行力度，申請契稅優惠的難度更大等。大源按揭負責人鄭大源表示，其實20%個稅這個也不知道最終能不能堅持下來，歷史上不少政策都是頒佈之後，反對者太多然後又沒執行的。
滿堂紅市場研究部高級經理表示，20%個稅將加大業主的轉讓成本，而這一成本將轉嫁給買傢。"業主為瞭保證收益，將提高二手房的售價，將個稅成本分攤給買傢，買傢所付出的購房成本將會更高，或有部分買傢因此延遲買房。"
廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，"20%個稅"牽涉面大，隨時影響千傢萬戶的利益，對房地產二手市場的影響巨大，也將深刻影響一手房的投資信心。"我們要清楚認識到，政府掌握著調節市場的'尚方寶劍'。2013年以來，一線城市樓價持續上升，地王不斷。事實上，政府想讓市場冷下來，很簡單，隻要推出房產稅、遺產稅，樓市馬上就要降溫。就算推行征收20%個稅，都能讓樓市退燒。"
[延伸]
廣州樓市"微調"頻頻
除瞭20%個稅之外，"穗六條"中所提到的非廣州戶籍購房需連續繳納3年以上個人所得稅或社保的要求也出現略微調整。
能否補繳社保反復
1月15日，匯瀚按揭表示，接天河區、海珠區、珠江新城房管局最新通知，即日起對於非本市戶籍買傢辦理購房時所需提供的36個月社保證明中，如其中存在2個月內的補繳情況，需提供單位出具之情況說明文件，當中須說明補繳原因，且該證明文件必須加蓋社保局用章。房管局收文件後需發函至社保局，待社保局復函後方才正式受理業務。
記者瞭解到，盡管手續繁雜還需要社保局復函，但至少短時間停交社保的人可以通過補繳的方式獲得購房資格。而根據去年3月份的廣州國五條細則原文，和11月"穗六條"政策規定，非本市戶籍居民傢庭持補繳納稅證明或社保證明購房的，都是不予認可受理的。
不過就在該政策出來的第二天，1月16日，天河區房管局最新通知又表示，即日起對於非本市戶籍購房人辦理交易時，所提交的社保證明不接受一切補繳情況，按原要求執行。
非居住用房增值稅上調
另外，根據業內人士爆料，新年以來各區房管局還出現過多次微小政策的微調。如黃埔區關於調整出售居住用房所需資料要求的通知要求，凡出售居住用房，無論房產是否滿5年，遞件時，業主均須提供以傢庭為單位的《廣州市傢庭套數證明》原件，其他區房管局仍按原要求操作。
而珠江新城、黃埔、開發區、海珠區等房管局，還對涉及"個人轉讓非居住用房"業務，且不能提供上手購房發票的，土地增值稅稅率由原來的3%調整至5%。
是否滿5年標準細到"日"
各區房管局近期甚至還對房產證年限的計算標準也進行瞭調整，此前廣州不少區域對辦理業務界定"房產證"是否滿5年的標準以"月"為界限。而從今年1月10日開始，則調整為以"日"為單位，比如《房產證》登記日期為2014年1月20日，那就必須到2019年1月21日當天方算滿五年。
[鏈接]
不少地方嚴格執行20%個稅
記者瞭解到，去年成為一紙空文的"20%個稅"繳納方案，今年以來已經有不少地方開始嚴格執行。廣西地稅局日前發佈公告稱，於今年1月1日起收緊二手房交易稅收政策。對於無法準確計算房屋原值和其他合理成本，采用核定征收辦法的，不再享受營業稅減免政策；而可以準確計算房屋原值和其他合理成本的將據實征收，未滿5年的依法征收營業稅和20%的個稅。
此外，還有如南京新年後醞釀出臺"5090"土地開發政策，加大中小戶型供應；貴陽對住宅項目體量、容積率以及單宗住宅用地面積收緊控制標準，抑制高密度大體量住宅項目。
[聲音]
即使賣方無法提供上手發票，但若房管局或稅局檔案能查到發票留存信息，個稅仍按差額的20%計征。
--- 地稅局工作人員強調
此次重提20%個稅雖非新政，但舊規嚴行。以往，不管賣方是否提供上手發票，都可在"差額的20%"和"總額的1%"中任選一檔稅率，賣方有很大的自主權。而現在，隻有當賣方無法提供上手發票，且房管局及稅局檔案均無法查詢到發票時，才能以"總額的1%"計征個人所得稅。
---廣州中原地產市場部主任黃燕飛
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-21/08142587010.shtml
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