養老地產項目路演資本的喜悅與遲疑
5月底，第三屆京交會國際養老服務業推介會上，北京潤邦陽光養老產業投資股份有限公司(以下簡稱"潤邦陽光")總經理潘嘯虎快速、熱情地向臺下百名聽眾介紹著陽光小鎮項目。10分鐘時間，傍依山水資源的陽光小鎮便躍然於眼前。
潘嘯虎在路演陽光小鎮，希望打動資本吸引它們介入這一項目，共同將其打造成北京養老地產項目的新標桿。
10分鐘的路演沒有白費口舌，潘的熱情加上陽光小鎮的優勢最後吸引瞭北京中健銀齡國際投資管理有限公司，它決定拿出2.1億元投資。
推介會上，不僅陽光小鎮獲得瞭資本青睞，不老傳說、中錦頤和亦獲得瞭資本認可。現場3個項目共計獲得瞭22.1億元資金。
國際養老服務業推介會上的成功簽約一定程度上使養老地產項目敲開瞭資本虛掩著的大門。
但從更廣范圍、深層次發展來看，這扇大門的開啟還需要更多元素聚集。
目前，因養老地產投資大、周期長、回報率低等問題，資本大多處於觀望狀態，實質落地者寥寥，還是一幅門口守望者的圖景。社會資金的猶豫使得養老產業在融資中更加被動，渠道也更加有限。自有資金+商業銀行貸款成為主要的資金支撐，然而，這對開發商或運營商來說卻是極大的考驗。
遲疑的資本
陽光小鎮坐落在北京平谷區黃松峪水庫附近，環境優美。這是一個融入瞭中國文化、中醫養老等元素的養老地產項目，加之潤邦陽光有養老地產運營經驗，北京中健銀齡國際投資管理有限公司總經理沈良平認為他們的投入會有所回報。
"陽光小鎮項目著眼於北京市場，可同時發展城郊度假旅遊，旅遊部分的資金回流可以回補養老地產項目投入。"沈良平表示。
在陽光小鎮之前進行路演的是不老傳說項目，東方民生、國中青控股集團計劃共同投資10億元將不老傳說打造成中國不老產業的核心基地。"不老傳說項目的優勢在於它優越的地理位置和精準的定位，也符合公司的投資預期。"東方民生投資(集團)有限公司執行總裁黃建文告訴中國房地產報記者。
是次資本與養老項目合作引發瞭業內關註，也打破瞭兩者長期無法融合的局面
實際上，因養老地產回報率低等問題，資本一直徘徊不前。台中房屋信貸免費估貸缺錢急用哪裡借錢
據中國房地產報記者從清科研究中心獲得的一份內部資料顯示，自2010年開始，市場上便有養老產業基金出現，名為養老產業投資基金，由天津鴻福股權投資基金管理有限公司發起成立，主要投向老年宜居社區、養老機構、老年產業科技園區的投資建設。隨後，市場傳言，美國城堡投資計劃10億美元投資中國養老住宅市場。
在養老地產概念剛剛興起的國內，這些雄心勃勃的計劃最後都淡出瞭人們的視線。對於最新進展，中國房地產報記者數次聯系天津鴻福股權投資基金管理有限公司但無果。
目前，市場上成型的養老產業投資基金多為養老地產項目開發方自行成立，比如深圳平安不動產有限公司發起成立的杭州平安養老產業股權投資合夥企業就是為養老地產項目而設，計劃募集資金100億元人民幣，首期資金25億元，其中平安集團認繳30%，社保基金認繳規模的40%，普通合夥人認繳10%，其他投資者認繳20%。據悉，該基金將投向浙江省桐鄉市的平安養生養老綜合服務社區項目。另外，卓達集團發起成立瞭中科創·卓達養老地產基金，募集資金2億元。
對於上述兩傢企業，中國房地產報記者分別進行瞭募資情況、收益率詢問，但對方均以不方便吿知為由婉拒。
投向養老地產領域的大部分資本尚在蜇伏中。
不可預期的收益
令基金、信托遲疑的根本原因是養老地產的不可預期的收益。
"如果養老地產企業拿不出6%的收益報告，是無法吸引資本的。"常青藤產業投資基金創始合夥人、中國養老健康國際聯盟常務副主席江合表示，資本是逐利的。
一傢不願具名的股權投資基金管理有限公司此前也成立瞭一隻養老產業基金，發起於2011年，主要投向這一基金公司在2007年參股企業的海南和鄂爾多斯的養老地產項目。
"作為一傢金融機構，當時投海南項目是因為開發商資金短缺，它們許諾瞭可觀的回報。"上述不願具名的股權投資基金管理有限公司的高層表示。
但"可觀的回報"一直沒有落到這一基金公司的賬戶上，僅有些許盈利。前期的失利青年首購屋優惠貸款銀行貸款率利比較宜蘭借錢救急信貸年息使這傢基金公司再沒有成立與養老地產相關的基金。"實際上，我本人是看好養老產業未來的。"
目前，資本市場普遍的年化固定收益在12%~15%，有的甚至更高；投資周期為3~5年。國內養老地產的投資回報周期通常在10年以上，回報率沒有具體統計，業內希望至少達到8%~10%。
在美國，目前養老社區行業的現金回報率達到8%～11%，內部收益率介於10%～20%之間。較普通商業房地產住房，養老社區具有更高的投資回報。養老社區的投資回報基本上處於NPI(指季度房產指數)之上。養老地產高投入和長周期回報的現狀令商業性基金徘徊在門口不敢輕意踏入。"目前適合的基金主要是政府引導基金和國外基金。"中國青耕投資管理有限公司總經理田軍表示，它們的投資周期可達8~10年。
而江合對中國房地產報記者表示，常青藤產業投資基金有充裕的資金，願意投資養老產業，目前已在對接一些養老項目。
另據中國房地產報記者瞭解，高能天成投資(北京)有限公司已在東京註冊瞭一隻基金，其計劃將部分資金用來投資一傢養老機構。"這一項目目前處在前期規劃設計階段，今年年底前將會落地。"高能天成管理層成員秦蓓晶表示。
對於基金、信托企業普遍關心的盈利問題，秦蓓晶表示，公司目前沒有具體測算，看好的是養老產業未來產值。
一語中的，正是養老產業的未來前景引得資本在當前的市場格局下糾結不已，它們已踏出瞭一小步，下一步需要的是精準的產品組合以及養老地產項目及產業更為成熟、清晰的模式與景象。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-19/07592782651.shtml
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